开庭前还清逾期房贷 银行能解除合同吗?

　　案情

　　2013年4月，原告某银行与被告秦某、某建设公司签订《个人购房借款/担保合同》约定：借款金额66万元，借款期限30年，借款用途为购买南昌市西湖区的房产。购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成购房者违约;购房者发生违约情形的，贷款人有权宣布合同项下借款立即到期，要求购房者立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用, 贷款人有权解除本合同。被告某建设公司对被告秦某上述贷款承担阶段性保证责任。被告秦某以案涉房产为上述借款提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。原告依约向被告秦某发放贷款66万元，但被告秦某因长期患病、家庭变故导致的精神恍惚，逾期缴纳房贷达20余次。为此，原告诉至法院，请求依约解除合同并提前收回贷款。案件受理后，被告秦某在庭审前将之前逾期的按揭贷款全部返还，并要求继续履行《个人购房借款/担保合同》。

　　分歧

　　本案中，被告秦某违反合同约定逾期缴纳房屋按揭贷款达20余次，但开庭前还清逾期房贷，原告某银行能否依据合同约定，要求解除合同并提前收回贷款。对此，存在两种不同观点。

　　观点一：原告有权解除合同并提前收回贷款。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同。即便开庭前还清所有逾期房贷，购房者存在违约系客观事实，银行有权解除合同并提前收回贷款。

　　观点二：个人购房借款合同仍应继续履行。购房者在开庭前还清所有逾期房贷，并未构成根本性违约。双方订立《个人购房借款/担保合同》具备继续履行的条件，案涉的合同目的能够实现。为了维护交易安全、节约交易成本，合同仍应继续履行。

　　管析

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　第一、约定的解除合同的情形属无效格式条款。在购房借款合同签订过程中，贷款人和购房者存在明显的权利不对等。由于贷款环节过于“神速”，贷款人利用其强势地位，往往在购房者未能通读合同的情况下，督促购房者在空白处签名捺印。诸如“连续三个月或者累计六个月未能按期还本付息，银行有权宣布贷款提前到期....”的格式条款，存在免除自身责任、加重消费者责任、排除消费者权利等问题。银行并无证据显示其已经履行合理提醒义务，该条款的意思表达并未为对方所知悉和接受，不能作为合同内容的有效部分予以确认。因此，上述约定的解除合同的情形属只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，该格式条款应属无效。

　　第二、本案不属于解除合同的法定情形。司法实践中，对于合同约定解除的适用，应加以必要的限制，包括考虑违约程度、继续履行的意愿和履行成本等。本案中，被告秦某因为长期患病逾期支付房贷20余期，但是多数都是晚了数天或者未足额支付按揭款，且在庭审前将之前按揭贷款本息全部返还，并要求继续履行《个人购房借款/担保合同》。因此，秦某存在继续履行合同的意愿，银行已收回逾期额本金以及利息，不构成合同法规定的其它违约行为导致不能实现预期目的情形，秦某并未构成根本性违约，不属于解除合同的法定情形。

　　第三、继续履行合同有利于交易安全。尽管合同是当事人协商一致的产物，但是解除合同条件约定的过于随意，会使合同被解除的危险增加，不利于交易的安全和稳定。而且，有可能会使解除权人恶意行使解除权，从中获取不正当利益，或者造成违约方损失过大，有违公平正义。从维护交易安全的角度，本案涉及银行、购房者、开发商，社会成本和影响已经倾注其中。如果不是购房者有根本违约行为，合同确无继续履行的可能，动辄解除合同不利于交易安全，且可能对社会的稳定产生不利影响。

　　综上，本案中购房者虽存在违约情形，但因约定的解除合同的情形属无效格式条款，购房者并未构成根本性违约，不属于解除合同的法定情形，且继续履行合同有利于交易安全，最终，法院判决原被告双方之间的《个人购房借款/担保合同》继续履行。同时，鉴于购房者违约属客观事实，酿成本次诉讼购房者本身存在过错，法院判令购房者承担银行因本案产生的律师费用及诉讼费用，从而告诫购房者违约将付出相应的成本，无论是购房者还是贷款人，都应诚实守信、理性为之。

　　本文来自西湖区人民法院 陶然，如有问题，请联系小编删除。如果你还有其他法律问题。请联系我们，会有专业的法律咨询律师在线为你解答。

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