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一
程序篇
1.房屋买卖合同纠纷案件，管辖法院如何确定？ 答：（1）政策性房屋买卖合同纠纷，适用不动产专属管辖规则，由不动产所在地法院管辖； （2）其他一般的房屋买卖合同纠纷，适用一般地域管辖规则，当事人有约定的从约定，无约定或约定不明的，由被告住所地或合同履行地法院管辖； 合同履行地未约定或约定不明时，如争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地，争议标的为交付不动产的，不动产所在地为合同履行地。 《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖； 第二十八条 ......农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第十八条 ......合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地....... 答：不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条 ......不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。 3.房屋买卖合同无效，合同约定的管辖条款无效吗？ 答：管辖条款具有独立性，合同无效不影响合同中选择受诉法院条款的效力，该条款本身的效力取决于《中华人民共和国民法典》关于法律行为生效要件及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条的规定。 答：（1）全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字或部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字的，全体共有人均应为合同当事人，应作为共同原告或共同被告参加诉讼； （2）部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，如买受人诉请解除合同的，因案件处理结果一般与他人无关，其他共有人可不列为第三人参与诉讼，如诉请继续履行合同的，案件处理结果与其他人相关，应将其他共有人列为第三人参与诉讼。 答：基于合同相对性原则及国家征税行政权的需要，兼顾当事人交易便捷和诉讼便利，应起诉买受人确认房屋买卖合同的效力，同时可将开发商列为当事人（第三人），诉请要求其配合将房屋产权变更登记至买受人名下，再要求买受人将房屋产权变更登记至自己名下。 6.买受人能否以开发商未取得商品房预售许可证为由，诉请确认双方签订的商品房预售合同无效？ 答：可以。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 7.当事人能否以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效？ 答：不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 答：可以。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 9.房屋买卖合同纠纷中，诉请办理房产变更登记，是否适用诉讼时效？ 答：房屋已经交付，诉请仅要求办理变更登记的，不适用诉讼时效。 《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定 已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。 答：仅诉请解除合同的，按件收取诉讼费；既诉请解除合同，又有返还购房款等财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求标准收取诉讼费，不再另外按件收取。 《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 ......如当事人在诉讼请求中要求解除合同的，应以其具体的诉讼请求金额来确定诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零一条 既有财产性诉讼请求，又有非财产性诉讼请求的，按照财产性诉讼请求的标准交纳诉讼费。有多个财产性诉讼请求的，合并计算交纳诉讼费；诉讼请求中有多个非财产性诉讼请求的，按一件交纳诉讼费。 答：根据所涉房产的价额，按《诉讼费用交纳办法》规定的财产案件收费标准收取诉讼费。确认合同效力后，当事人就案涉房产要求交付、变更登记的，按件收取诉讼费。 （1）只有当事人对合同效力产生争议或者合同效力受到现实挑战处于不确定状态时，才可以单独提起确认合同有效诉讼； （2）非特殊情况，仅诉请要求确认合同效力，如主张合同有效的，可同时诉请继续履行合同内容，如主张合同无效，可同时诉请返还购房款、赔偿损失等。 （2）系争合同或房屋产权未经生效裁判确认，当事人直接诉请变更登记的，应按系争房产所涉价额确定诉讼费。 《最高人民法院关于案件级别管辖规定几个问题的批复》第一条 在当事人双方或一方全部没有履行合同义务的情况下，发生纠纷提起诉讼，如当事人在诉讼请求中明确要求全部履行合同的，应以合同总金额加上其他请求金额作为诉讼标的金额，并据以确定级别管辖。 二 举证篇 1.什么情形下房屋买卖合同无效？ 答：一般从行为能力、意思表示、具体条款（内容）等三个角度进行审查。 主要有以下7种情形： （1）无民事行为能力人签订的合同无效； （2）行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效； （3）违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外； （4）违背公序良俗的合同无效； （5）行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效； （6）合同中造成对方人身损害或者故意、重大过失造成对方财产损失的免责条款无效； （7）提供格式条款一方不合理免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。 2.房屋交易签订两份不同的合同，产生争议后，法院如何认定其效力？ 答：房屋买卖纠纷中，有时存在“阴阳合同”的现象。两份合同中“阴合同”对内，显示当事人的真实意思表示；“阳合同”对外，往往为了贷款、避税等其他目的。 遇到此类纠纷，一般认定“阳合同”中为当事人虚假意思表示，内容无效；若双方说法不一，可通过实际履行情况、其他关联协议的约定等综合分析确立真实的合同。 需要注意的是，“阴阳合同”严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，一般偷税行为有权行政处罚，数额较大或次数较多的，可能构成刑事犯罪。 3.房屋买卖合同中，出卖人对标的无权处分的，该合同是否有效？ 4.购买的房屋因特殊原因无法过户，如何保障自己的权益？ 答：可以通过预告登记、登记他项权利、增加违约条款、实际占有使用房屋、保管房屋产权证等房屋证件及购房发票等方式降低自身风险。待过户条件达成后，一定要及时要求过户。 5.产权人将房屋一房数卖，如何处理？ 6.房屋买卖合同中，出卖方交付的房屋存在质量问题，如何进行救济？ 7.房屋买卖合同履行中，发现过户期限约定不明确的，如何处理？ 8.房屋买卖合同解除条件有哪些？解除权人应当如何使用？ 9.什么情形下当事人可以适用情势变更条款解除合同？ 10.什么情形下违约方可以行使合同解除权？ 11.一方违约后，合同相对方哪些损失不能主张赔偿？ 12.房屋买卖的特殊情形
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