一句话看懂这个案子 一套 204 平米的房子，白纸黑字签了 200 万的《房屋买卖协议》，对方还拿着收据、住了多年。可周培冲律师抓住一个被忽略的根本问题：这房子建在划拨土地上，是学校分给在编教职工的周转房，法律上根本不允许对外上市交易——法院最终判决协议无效、对方三十日内腾退房屋，二审双方撤回上诉，判决已生效。当事人李XX通过网络搜索找到我所，咨询多年前签下的一份房屋买卖协议能否推翻、房子能不能要回来。我所了解情况后，指派周培冲律师承办此案。事情要从十多年前说起。李XX的哥哥吴XX借用李XX的名义，向某学院购买了其新校区家属院的一套 204 平米房屋。后来吴XX的儿子孙XX与陈XX的女儿赵XX结婚，这套房被安排给小两口作婚房。2018 年 8 月 2 日，在陈XX的要求下，李XX作为卖方、陈XX作为买方补签了一份《房屋买卖协议》，约定房屋总价 200 万元、全款一次性付清，并写明因暂时不能办理产权过户，李XX须在今后无条件配合办理变更手续。协议签订后，陈XX一家实际占用并使用该房屋多年。多年后，某学院开展教职工周转房清退，明确非在编教职工居住使用的周转房一律清退，李XX也在清退告知书上签了字。房屋面临被收回，李XX遂起诉请求：确认 2018 年 8 月 2 日签订的《房屋买卖协议》无效；判令陈XX将房屋腾空后退还；诉讼费由陈XX承担。陈XX一方则提出：李XX不是本案适格原告；自己早已付清 200 万元房款，有收据、有转账凭证，且已装修入住多年；若主张协议无效，应先返还房款并赔偿装修损失。双方争议就此摆上台面：签了字、付了钱、住了多年的房屋买卖，到底算不算数？
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| 双方并无真实买卖意思，陈XX未支付分文购房款，协议应属无效 | 已付清 200 万元房款，持有收据和购房手续，协议合法有效；李XX主体不适格 | 案涉房屋系某学院教职工周转房，土地为划拨取得，未经有批准权的人民政府审批，不具备上市交易条件；协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效 |
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| 协议无效后，陈XX继续占有房屋已无合法依据，应予腾退 | 已付全款并实际占有多年，若要退房须先返还房款、赔偿装修损失 | 协议无效，被告继续占有案涉房屋已无合法依据，对原告腾退诉请予以支持；房款返还及装修损失赔偿，被告可另行提起诉讼主张权利 |
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| | 银行流水显示已向赵XX等转款 200 余万元，即支付的本案房款 | 相关款项往来涉及案外人郑XX、赵XX、孙XX、刘XX及某小区房产，不能等同于向原告支付本案协议对价；该部分争议不属本案处理范围，另行主张 |
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① 不在"有没有付钱"上纠缠，而是先查这套房到底能不能卖。 面对对方"已付清 200 万、有收据、住了多年"的重重铺垫，周培冲律师把突破口放到交易标的本身：调取《建设用地规划许可证》《不动产权证书》与学院清退告知书，证明案涉土地性质为划拨、房屋性质为教职工周转房，而李XX并非该学院在编教职工。房屋自始不具备对外上市交易的条件——这是任何一份买卖协议都绕不开的前提。② 用"房地一体"规则把协议效力锁死。 律师指出，房屋所有权与占用范围内的土地使用权同时转让；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产须报有批准权的人民政府审批，未经批准划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。案涉房屋既建在划拨土地上、又未经审批，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依民法典第一百五十三条应认定无效。法院最终正是采纳了这一路径。③ 把散乱的转账链条与本案协议切开。 对方提交的银行回单显示，款项由郑XX转给赵XX，赵XX又转给孙XX、刘XX，且部分附言指向某小区另一处房产；收据与两份合同的签署时间、房屋坐落亦不一致。律师据此说明：这些往来发生在亲属与案外人之间，并非向原告支付的本案协议对价，不能用来证明"房款已付清、协议已履行"。法院在判决中明确，房款返还与装修损失赔偿属于另一法律关系，被告可另行起诉，不构成本案拒绝腾退的理由。④ 把诉请收拢到"确认无效＋腾退"两项，避免被拖进对方的经济反制。 对方以"先还 200 万、再赔装修"相要挟，试图把案件变成金钱给付之争。律师紧扣协议效力与无权占有两个争点，不将房款返还纳入本案请求，使法院得以直接就协议效力与腾退作出裁判。一、确认原告李XX与被告陈XX于 2018 年 8 月 2 日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告陈XX于本判决生效后三十日内腾退案涉房屋（位于某市某学院新校区家属院）。一审宣判后，双方均提起上诉。二审审理期间，双方又各自申请撤回上诉，法院裁定准许撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力；二审案件受理费减半收取，余款退回。至此，协议无效、房屋腾退的结果最终落定。
判决结果（已脱敏）本案争点集中在"协议是否有效""房屋该不该退"，周培冲律师的上述主张被法院采纳，判决书说理与判项中援引的对应法条如下：律师意见（一）：案涉房屋系划拨土地上的教职工周转房，未经审批不具备上市交易条件，双方签订的《房屋买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外；违背公序良俗的民事法律行为无效。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。▸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条划拨土地使用权，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押。律师意见（二）：协议无效后，被告继续占有案涉房屋已无合法依据，应当腾退返还；其已付款项与装修损失可另行主张，不构成本案拒绝腾退的理由。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。律师意见（三）：被告关于"已付清房款""原告主体不适格"的抗辩缺乏证据支持，不能成立。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。本案适用条款：《民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《城市房地产管理法》第三十二条、第四十条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《民事诉讼法》第六十七条、第一百八十条（二审准许撤回上诉）。1. 买"单位房""福利房""周转房"，先查土地性质和产权。▸不动产权证上"权利性质"若写着划拨，转让房地产须报有批准权的人民政府审批，未经批准不得转让。▸教职工周转房、集资房、经济适用房等往往限定购买资格，非在编人员购买，协议很可能因违反强制性规定被认定无效。2. 签了字、付了钱、住了多年，不等于合同一定有效。▸合同效力看的是是否违反法律、行政法规的强制性规定，与实际履行多久、装修花了多少没有必然关系。▸本案里 200 万房款、收据、多年入住都没能救活这份协议；法院只问一句：这套房法律上允许卖吗？▸因无效行为取得的财产应当返还，不能返还的折价补偿；有过错的一方赔偿对方损失，各方都有过错的各自承担相应责任。▸房款返还、装修损失属于另一法律关系，需要另行起诉主张，不能据此拒绝返还房屋。这也提醒买房人：付款时务必把收款主体、款项性质、附言用途留清楚。▸无论主张协议无效、还是主张已付清房款，都要有相应证据支撑；只有单方说辞，法院难以采信。
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| 《房屋买卖协议》约定房款 200 万元（本案诉请为确认协议无效并腾退房屋，非金钱给付） |
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| 2026 年 2 月 6 日立案 — 2026 年 7 月 27 日一审判决 — 2026 年 10 月 28 日二审终审裁定 |
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| 确认 2018 年 8 月 2 日《房屋买卖协议》无效；被告三十日内腾退案涉房屋；受理费 100 元由被告负担；二审双方撤回上诉，一审判决生效 |
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| 抓住划拨土地上教职工周转房不具备上市交易条件这一强制性规定，主张协议无效并腾退房屋，房款与装修损失另案处理 |
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本文根据真实案例整理，已作脱敏处理。个案情况各不相同，文中内容不构成针对具体事项的法律意见。
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