表见代理，是一种无权代理，但是它有足够的表象可以使第三人十足的相信，无权代理人是有代理权限的，并进一步与该无权代理人进行交易，产生法律关系，因此，一旦发生纠纷，往往使被代理人“欲哭无泪”，莫名其妙的坐上了被告的席位，面对第三人，处于一种尴尬的场面。

　　2014年5月6日，苏某与盘锦鼎实实业集团摩天房地产开发有限公司签订了一份商网买卖合同，约定鼎实集团将其开发建设的位于盘锦市兴隆台区丰裕小区3号楼3号商网卖给苏某。

　　合同签订后，苏某一次性将房款全部付清。鼎实集团于2014年5月7日开具了销售发票，苏某于当日到盘锦市房产交易中心辽河油田分中心办理了备案登记。

　　后在苏某履行合同时，发现该房屋由鼎实集团销售给了第三人林某，未办理产权登记，又未开具发票，遂产生争议，诉至 辽河人民法院。

　　案涉房产所在的丰裕小区系被告鼎实集团与盘锦隆祥房地产开发有限公司(以下简称“隆祥公司”)联合开发，鼎实集团将其相关印章交给了隆祥公司。后隆祥公司将该项目转交被告朱某个人开发，并将鼎实集团的相关印章也交给了朱某。朱某承认丰裕小区建成后，是其拿着鼎实集团的相关印章及手续在售楼处售楼。

　　2013年4月7日，被告鼎实集团在盘锦日报发布了《新印章启用公告》，内容为：“依据相关法律和公司章程，经股东会决议并经集团理事会批准，从即日起我公司启用公章、合同专用章、法人名章、财务专用章等4枚新防伪印章，同时原印章作废。特此公告。”

　　鼎实集团经本院询问后承认除登报外未采取其他有效措施阻止他人在丰裕小区售楼处以自己名义售楼。本案第三人林某于2014年3月22日与鼎实公司签订有案涉房屋买卖合同，但鼎实公司并未开具购房发票以及办理后续手续。

　　本案为房屋买卖合同纠纷。

　　《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案按涉房屋所在丰裕小区为被告鼎实集团开发，但其将其出售该小区房屋的合同专用章及法定代表人的名章交给了隆祥公司，继而隆祥公司又将其印章转交给了朱某。

　　虽然本案各方没有提供证据证明被告朱某对于销售鼎实集团开发的房屋有代理权，但因朱某持有鼎实集团的丰裕小区合同专用章以及法定代表人的名章，在与原告苏某以鼎实集团名义签订了《商品房买卖合同》后，鼎实公司还为原告开具了销售不动产统一发票，该一系列行为可以使作为相对人的苏某有理由相信朱某有权代理鼎实集团销售商品房。

　　因此，对外而言，朱某代理鼎实集团向苏某出售商品房的行为有效。鼎实集团虽在朱某与苏某签订合同之前在报纸上公告启用新印章，但相对人在无法区分现有印章是否为作废印章，加之朱某以鼎实集团名义开具了发票的情况下，相对人苏某可以形成被告朱某有代理权的内心确信。

　　综上，原告苏某与被告苏某与鼎实公司之间的本案案涉房屋的买卖合同应为有效合同。原告苏某支付了合同价款后，被告鼎实集团应配合原告办理房屋过户手续。至于被告鼎实集团关于其未收到购房款的抗辩，因其已开具购房发票，至于朱某是否向其交纳了购房款，应作按其与朱某的内部关系解决。

　　当前经济的发展日新月异，合作的伙伴更迭也是很常见的，昔日的“密友”到今日的“陌生人”，曾经因为信任，公章、空白合同、授权委托书等一系列的“权利证明”，全都交到了伙伴的手里，而时至今日，伴随着合作关系的解除，“权利证明”的收回，并不是那么的及时，因此，这就为日后纠纷的产生，埋下了“定时炸弹”。所以，当合作关系解除时，一定要及时的收回合作伙伴手里的授权委托文件，并通过媒体、网络等便捷工具，予以声明公告，最大限度的证明曾经的授权委托现已失效，这样才能避免在日后可能产生的纠纷中处于不利的地位。

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