近年来，房屋成为人们最重要的财产之一，当事人围绕房屋的争议愈发激烈，房屋产权的认定和分割成为离婚案件中至关重要的组成部分。现实中，由于购房时间、资金来源、还贷情况、产权登记等情形不一，又与夫妻共同财产制交织在一起，再加上我国由于历史原因形成的多种房屋类型，使得离婚案件中房屋产权的认定及分割极为复杂。

现根据法律及相关司法解释，同时结合司法实践及最高法院资深法官的观点、意见，对离婚案件中房屋产权认定及分割的裁判规则总结如下：

序号

购房时间

出资类型

处理办法（不考虑另有约定/有无房本等情况）

1婚前购房

双方（包含双方父母）共同出资,落在一人名下

1、如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、 以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

2

2、如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。

3

双方出资，落在二人名下

不考虑出资情况，一概平分

4

一方出资，落在对方一人名下

通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。

5

一方出资，落在自己名下

个人财产。婚后共同还贷的，给对方补偿款即可

6婚后购房

一方父母出资的，房子在自己子女名下；

如果是全部房款或者是全部首付款，视为对自己子女的赠与，适用解释三。共同还贷的部分，核算后给对方一半的补偿。

7

如果是部分首付款，那适用解释二，视为对双方的赠与。

8

一方父母出资的，房子在对方或双方名下；

对双方赠与，共同共有。

9

双方父母出资的，房子在出资方子女一人名下的；

1、双方父母共同支付了首付款，由子女还贷的，按解释二，共同共有，这样更公平，依据明确；

10

2、双方父母出全资的，按份共有，适用解释三。这完全符合解释三的立法本意。

11

3、与子女婚后财产共同出资构成的首付款，那父母出资视为对方的赠与，适用解释二，房子为夫妻共同共有。

12

双方父母出资，房子在子女双方名下的

即便出资额不等，也是平分。

13

一方用婚前个人财产出资的；

房子在自己名下的，如果支付的是全部首付款，先按份处理后再按共同共有处理；如果支付的是全部房款，按个人财产处理

14

如果房子在双方或对方名下，那个人财产出资行为视为对对方的赠与，整个房子按共同共有处理。

15

婚后双方共同借了全部或部分购房款的

共同房产，共同债务

16

婚后一方借了全部购房款的或全部首付款的；

双方认可且共同还款的，共同房产，共同债务

17

如果一方私自借款，对方事后认可并共同还贷的，共同房产，共同债务。

18

极端情况是一方私自借款，房子在借款方名下 ，由借款方父母还借款的，如果没有其他因素，那就是个人财产了。

19

离婚时房产不予处理的情形

1、没有取得房产证且双方协商不了的

取得房本后另诉

2、只有一处住房，且有贷款，双方都要房的

离婚后另诉。

3、两限房的申请表中有第三人参与申请的

协商不了的，另诉。

4、都主张是个人财产，双方都不同意评估的；或者一方主张是个人财产，另一方主张是共同财产的，诉讼中任何一方都没有申请评估的

另诉。

20政策房

1、经济适用房

尽量以登记方取得产权为主，但掌握的比较松。分割价格基本按市价走，评估的话通常会对政策价和市场价分别进行评估，然后调解结案。

2、从单位或部队取得的产权房

基本都是让员工、军人一方取得产权。有房本的，完全按市价分割。

3、两限房

调解为主，价格绝不是市场价，比经济适用房严格

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补偿款计算公式

适用情形：一方用个人财产支付全部首付，用共同财产还贷的，对于还贷的本金及增值部分的计算。

1、共同还贷部分/（总房款+共同偿还的利息）*当前房屋市场价。

2、共同还贷部分/（总房款+全部利息）*当前房屋市场价。

3、按增值倍数计算，适用于调解，易于当事人理解

4、共同还贷部分/（个人已付部分+共同已还部分偿还）*（当前房屋市场价-未还贷部分）。

当然，实践中还有很多特殊的情况，与上述房产产权认定不一致，以法院实际判决为准。